Il caso sottoposto all’esame della Cassazione

La Cassazione 22 giugno 2016 n. 12883 si esprime sul seguente caso in materia di prelazione agraria.

Il proprietario di un terreno decide di alienarlo. Stipula, a tal fine, un contratto preliminare di compravendita.

Come previsto dalla legge, il promittente venditore invia la c.d. denuntiatio all’affittuario del terreno, soggetto che ha diritto di prelazione agraria in relazione all’acquisto del bene. In sostanza, viene notificato a quest’ultimo il preliminare su menzionato.

L’affittuario intende rendersi acquirente del bene, quindi spedisce una lettera per manifestare al promittente alienante la propria volontà di esercitare la prelazione agraria.

Tra la data di spedizione della lettera e la data di arrivo della stessa a destinazione, tuttavia, il proprietario del terreno, per un ripensamento sulla convenienza dell’affare, comunica all’affittuario di aver risolto, d’accordo con il promissario acquirente, il contratto preliminare.

I due profili problematici che devono essere colti da un avvocato esperto in materia di prelazione agraria

Dalla ricostruzione della fattispecie oggetto della pronuncia della Cassazione emergono due profili problematici.

Uno riguarda il momento in cui acquista effetto la comunicazione di voler esercitare la prelazione agraria. L’affittuario, nella specie, spedisce tale comunicazione prima della notifica della revoca della denuntiatio, ma la lettera del prelazionario giunge a destinazione dopo la revoca stessa.

Un altro riguarda proprio l’ammissibilità della revoca della denuntiatio nel periodo previsto dalla legge per l’esercizio del diritto (di accettazione dei termini contrattuali) del prelazionario.

La decisione resa dalla Suprema Corte deve guidare un avvocato che si occupa di prelazione agraria

La Cassazione ha dato adeguata risposta su entrambi i fronti.

Sotto il primo profilo, i giudici di legittimità hanno precisato che l’accettazione del prelazionario, cioè la manifestazione della volontà di esercitare la prelazione, soggiace al principio della ricezione.

Come accade per tutti gli atti unilaterali recettizi, anche quello con cui si esercita la prelazione agraria ha effetto nel momento in cui viene portato a conoscenza (o giunge all’indirizzo) del destinatario.

Sotto il secondo profilo, la Suprema Corte ha statuito che la denuntiatio non può essere revocata.

Dal momento in cui riceve la comunicazione dei termini del contratto, che il proprietario intende concludere per l’alienazione del bene, l’affittuario deve dunque poter esercitare il proprio diritto di prelazione agraria per tutto il periodo previsto dalla legge a tal fine (30 giorni).

Conclusioni

In seguito alla pronuncia della Cassazione, quindi:

• mentre da un lato deve affermarsi che anche all’esercizio della prelazione agraria si applicano le regole che riguardano l’accettazione di una proposta (tale è infatti, nella sostanza, la denuntiatio), cioè anche la regola per cui l’effetto si produce con la ricezione (o l’arrivo all’indirizzo del destinatario),
• dall’altro lato deve considerarsi che la dichiarazione con cui il proprietario comunica all’affittuario la propria volontà di alienare (c.d. denuntiatio) non può essere revocata.

In altri termini, l’affittuario che comunica l’intenzione di esercitare la prelazione agraria entro il termine di trenta giorni dalla denuntiatio acquisisce il diritto al trasferimento dell’immobile a proprio favore, anche in caso di intervenuto ritiro della denuntiatio stessa.

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