La nozione di appalto

Come noto a ogni avvocato appalto, l’appalto è uno speciale contratto disciplinato dal codice civile.

L’art. 1655 cod. civ. fornisce la nozione di appalto, indicando le obbligazioni a carico delle parti.

Con l’appalto, l’appaltatore si obbliga al compimento di una opera o di un servizio.

L’appalto può avere ad oggetto la costruzione o la trasformazione di una cosa.

Può, inoltre, costituire oggetto di appalto una riparazione o un intervento di manutenzione.

Per la realizzazione di determinate opere, l’appaltatore deve osservare le norme inderogabili del settore.

Tali norme si inseriscono cogentemente tra le obbligazioni nascenti dal contratto di appalto.

Ogni esperto avvocato appalto conosce l’importanza della determinazione dell’oggetto di tale contratto.

L’appaltatore deve provvedere all’organizzazione dei mezzi necessari all’adempimento.

Inoltre, il rischio della gestione, ai fini dell’appalto, è a suo carico.

L’altra parte, il committente, è obbligato a pagare un corrispettivo in danaro.

Può accadere che le parti non abbiano concordato la misura del corrispettivo né il modo di determinarla.

In tal caso, si calcola con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi.

Se mancano tariffe o usi in materia, è necessario adire il giudice.

L’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera viene accettata dal committente.

Questa regola si applica salvo diversa pattuizione o uso contrario.

I dipendenti dell’appaltatore che hanno lavorato per eseguire l’opera possono agire direttamente contro il committente.

In particolare, possono richiedergli quanto è loro dovuto, nei limiti del debito del committente verso l’appaltatore al tempo della domanda.

La forma del contratto di appalto

Non è prescritta una speciale forma per la stipula del contratto di appalto, tra soggetti privati.

Cassazione 17 aprile 2025 n. 10135 ha ricordato che la conclusione di un appalto non richiede la forma scritta.

La Corte Suprema di Cassazione ha precisato, nell’occasione, che esso può risultare anche da fatti concludenti.

Con la citata pronuncia si è osservato come l’esecuzione delle prestazioni oggetto del contratto sia indicativa della sua conclusione.

La prova può essere fornita per testimoni e per presunzioni, come noto a un avvocato appalto.

Queste ultime devono, ovviamente, avere i caratteri della gravità, precisione e concordanza.

Appalto e vendita

Un avvocato appalto conosce necessariamente i tratti distintivi tra appalto e vendita.

Le regole che si applicano al contratto di appalto sono, infatti, diverse da quelle previste per la vendita.

Col contratto di appalto, sorge un’obbligazione di fare.

L’appaltatore si obbliga, infatti, primariamente, a realizzare un’opera (o un servizio).

Quando viene realizzata, la proprietà fa capo al committente.

Il venditore, invece, non si obbliga a fare qualcosa: trasferisce la proprietà su un bene.

Nelle ipotesi di vendita obbligatoria, si obbliga a vendere un bene.

L’appalto si caratterizza per la realizzazione dell’opera da parte dell’appaltatore.

Diversamente, l’elemento che caratterizza la vendita è il trasferimento del diritto.

Contratto di appalto e compravendita di cosa futura

Il contratto di appalto deve essere tenuto distinto dalla vendita di cosa futura.

Lo sa bene ogni avvocato appalto.

La vendita di cosa futura è disciplinata dall’art. 1472 cod. civ.

In tal caso, il compratore acquista la proprietà non appena la cosa viene ad esistenza.

Si prevede che tale vendita non produce effetti – precisamente, è nulla – se la cosa non viene ad esistenza.

Ciò vale se il compratore non si è fatto carico del rischio relativo alla possibilità che la cosa non venga a esistenza.

A volte, il soggetto che si obbliga a trasferire la cosa futura si obbliga anche a svolgere un’attività sulla cosa.

In tali casi, deve comprendersi se si tratta di appalto o di vendita di cosa futura.

Se prevale l’elemento dell’attività sulla cosa, su incarico dell’altra parte, si ha appalto.

Al contrario, si ha compravendita se prevale l’elemento del trasferimento della cosa.

In caso di attività sul bene che non sia svolta su incarico dell’acquirente, si resta nell’ambito della vendita.

Appalto e somministrazione

Il contratto di appalto deve essere tenuto distinto anche da quello di somministrazione.

Le due tipologie di contratto hanno, infatti, un diverso oggetto.

Nell’appalto, come detto, l’oggetto è il compimento di un’attività da parte dell’appaltatore.

La somministrazione, invece, si caratterizza per la prestazione periodica e continuativa di cose.

Appalto e organizzazione dei mezzi necessari per l’adempimento

L’appaltatore è tenuto a organizzare i mezzi per la realizzazione dell’opera, come sa un avvocato appalto.

Si fa riferimento, in particolare, ai mezzi per la produzione del bene.

L’appalto non deve rientrare necessariamente nell’ambito di un’attività svolta a livello professionale.

Si ha appalto anche in caso di incarico occasionale.

L’organizzazione del mezzi da parte dell’appaltatore denota l’autonomia che deve essergli riservata.

La realizzazione dell’opera deve, infatti, avvenire secondo quanto disposto dall’appaltatore.

Ciò non esclude che il committente possa dare istruzioni tecniche.

Questi, però, non ha alcun potere sull’organizzazione dell’attività dell’appaltatore.

La materia necessaria a compiere l’opera deve essere fornita dall’appaltatore.

Tuttavia, le parti – o gli usi – possono disporre diversamente.

Se la materia è fornita dal committente, l’appaltatore ha un peculiare onere di denuncia.

Precisamente, deve subito avvisare il committente in caso di difetti della materia che possano compromettere la regolare esecuzione dell’opera.

Appalto e rischio di gestione

L’appaltatore deve realizzare l’opera assumendosi con gestione a proprio rischio.

La legge si riferisce al rischio economico, come noto a ogni avvocato appalto.

Si tratta del rischio riguardante i costi per l’adempimento del contratto.

Può infatti accadere che, nel corso del rapporto, il costo per la realizzazione dell’opera subisca variazioni.

Tale costo può risultare, così, diverso da quello preventivato al momento della conclusione del contratto.

Si ritiene che l’assunzione del rischio non qualifichi l’appalto come contratto aleatorio.

D’altronde, le rispettive prestazioni delle parti sono determinate – o determinabili – a priori.

La legge prevede che il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera.

Deve però tenere indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Appalto e rilevanza della figura dell’appaltatore

Il contratto di appalto deve essere eseguito dall’appaltatore scelto dal committente.

L’elemento personale, dunque, assume uno speciale valore.

Si evince dall’art. 1656 cod. civ.

La norma prevede che l’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio.

Il divieto sussiste a meno che non vi sia apposita autorizzazione in tal senso da parte del committente.

Appalto e variazioni rispetto al progetto

L’appaltatore non può apportare variazioni al progetto concordato.

Si tratta di un principio ben conosciuto da un esperto avvocato appalto.

Ovviamente, il committente potrebbe decidere di autorizzare le variazioni.

L’art. 1659 cod. civ. prescrive, a tal riguardo, una forma ad probationem.

La norma dispone, per l’esattezza, che una tale autorizzazione deve essere provata per iscritto.

Cassazione 14 luglio 2025 n. 19346 ha precisato che il requisito della forma scritta non è necessario in ogni caso di variazioni.

L’autorizzazione deve essere provata per iscritto solo se l’iniziativa per le variazioni risulta presa dall’appaltatore.

Non è necessaria la forma scritta, invece, in caso di variazioni richieste dal committente.

Queste ultime possono, quindi, essere provate in giudizio dall’appaltatore anche con testimonianze o presunzioni.

Si fa, evidentemente, riferimento a variazioni concordate dalle parti.

Le regole indicate valgono anche per le variazioni concordate nel corso di un’eventuale modifica del contratto.

Se tale modifica non si collega a una iniziativa dell’appaltatore diretta ad apportare variazioni al progetto, non è necessaria la forma scritta.

Al contrario, se la modifica scaturisce dall’iniziativa dell’appaltatore, diretta a prevedere variazioni, l’accordo sulle stesse deve rivestire la forma scritta.

L’eventuale autorizzazione non comporta una modifica del corrispettivo pattuito, se questo è stato determinato globalmente.

Anche a tal riguardo, tuttavia, resta salva una diversa pattuizione.

In alcuni casi, per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte è necessario apportare variazioni al progetto ma le parti non si accordano.

Per questa evenienza, l’art. 1660 cod. civ. dispone che spetta al giudice determinare le variazioni da introdurre.

Il giudice stabilisce, altresì, le correlative variazioni del prezzo.

Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo concordato, l’appaltatore può recedere.

Può comunque ottenere il pagamento di un’equa indennità, secondo le circostanze.

Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere.

Resta, tuttavia, obbligato a corrispondere all’appaltatore un equo indennizzo.

Le variazioni al progetto possono anche essere apportate dal committente.

Il loro ammontare non può superare il sesto del prezzo concordato, in aderenza con quanto stabilito per le variazioni necessarie.

Trattandosi di richieste del committente, l’appaltatore ha sempre diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti.

Ciò vale anche se il prezzo dell’opera è stato determinato globalmente.

Il committente non può pretendere variazioni che, sebbene contenute nei suddetti limiti, importino notevoli modificazioni della natura dell’opera.

Non può nemmeno pretendere variazioni che comportino modifiche significative dei quantitativi nelle singole categorie dei lavori concordati.

Può verificarsi che, a causa di circostanze imprevedibili, aumenti o diminuisca il costo dei materiali o della mano d’opera.

La legge prevede che, in tale ipotesi, l’appaltatore o il committente possono chiedere una revisione del prezzo medesimo.

Ciò è ammesso solo quando si verifica un aumento o una diminuzione superiore al decimo del prezzo convenuto.

La revisione del prezzo può riferirsi solo a quella differenza che eccede il decimo.

Possono anche emergere, nel corso dell’opera, delle difficoltà di esecuzione derivanti da cause geologiche, idriche e simili.

Se queste non sono state previste e rendono notevolmente più onerosa la prestazione, l’appaltatore ha diritto a un equo compenso.

L’esecuzione dell’opera può, per altro, divenire impossibile per una causa non imputabile ad alcuna delle parti.

In tale ipotesi, il contratto si scioglie.

Il committente deve, tuttavia, pagare la parte dell’opera compiuta, nei limiti in cui gli è utile, in proporzione del prezzo complessivo concordato.

Contratto di appalto e verifica dell’opera

La legge prevede l’accettazione dell’opera da parte del committente.

Ogni avvocato appalto conosce il peculiare rilievo di tale accettazione.

Il committente, prima di riceverne la consegna, ha diritto di effettuare una verificare dell’opera.

La verifica deve avvenire non appena l’appaltatore mette il committente in condizione di effettuarla.

Nonostante l’invito fattogli dall’appaltatore, il committente potrebbe omettere la verifica, senza giusti motivi.

In tale evenienza, l’opera si considera accettata.

Ciò accade anche nel caso in cui il committente non comunichi il risultato della verifica entro un breve termine.

La verifica non rileva, se il committente riceve senza riserve la consegna dell’opera.

In questa ipotesi, l’opera si considera, difatti, accettata anche in mancanza di verifica.

Contratto di appalto e vizi dell’opera

Frequentemente ci si rivolge a un avvocato appalto per far valere la responsabilità per vizi dell’opera.

La legge stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera.

Questa garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera.

Allo stesso modo, la garanzia non è dovuta se ha accettato le difformità o i vizi erano da lui conosciuti conoscibili.

Con riferimento a questi ultimi, l’appaltatore risponde se, in mala fede, non ne ha comunicato l’esistenza al committente.

Il committente, dal canto suo, deve denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi.

Deve adempiere a quest’onere, a pena di decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta.

La denunzia non è necessaria in due casi.

Il primo è quello del riconoscimento delle difformità o dei vizi da parte dell’appaltatore.

Il secondo è quello dell’occultamento di essi, sempre ad opera dell’appaltatore.

Accade, infatti, come noto a un avvocato appalto, che l’appaltatore si adoperi per nascondere i difetti dell’opera.

L’azione contro l’appaltatore è soggetta a uno speciale termine di prescrizione.

Si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.

La garanzia può comunque essere fatta valere dal committente che venga convenuto in giudizio per il pagamento del corrispettivo.

Ma le difformità o i vizi devono essere stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima di due anni dalla consegna.

Per una causa non imputabile ad alcuna delle parti, l’opera potrebbe perire o deteriorarsi.

Se ciò accade prima che sia accettata o prima che il committente sia in mora a verificarla, il perimento o il deterioramento è a carico dell’appaltatore.

Questa ampia responsabilità si applica se l’appaltatore ha fornito la materia.

Se la materia è stata fornita dal committente, il perimento o il deterioramento è a suo carico, per quanto riguarda la materia.

Per la parte che non riguarda la materia, il perimento o il deterioramento è comunque a carico dell’appaltatore.

Contratto di appalto e responsabilità per difetti strutturali negli immobili

L’art. 1669 cod. civ. prevede una particolare ipotesi di responsabilità per i difetti strutturali.

Si applica all’appalto che riguarda edifici o altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata.

La norma si riferisce alla rovina, anche parziale, dell’opera entro dieci anni dal compimento.

Rilevano, quali cause della rovina, il vizio del suolo o il difetto della costruzione.

A tale rovina viene equiparato l’evidente pericolo di rovina o la presenza di gravi difetti.

In questi casi, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa.

A tal scopo, la denunzia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.

Il diritto di far valere questa responsabilità dell’appaltatore si prescrive in un anno dalla denunzia.

Se l’appaltatore intende agire, in via di regresso, nei confronti dei subappaltatori, deve comunicare ad essi la denunzia.

Per l’esattezza, deve farlo, a pena di decadenza, entro sessanta giorni da quando l’ha ricevuta.

Difetti strutturali a seguito di appalto e responsabilità del venditore

La responsabilità per i difetti strutturali dell’immobile costruito grava, secondo l’art. 1669 cod. civ., sull’appaltatore.

Si tratta di disposizione inquadrata tra le regole che disciplinano gli effetti, in termini di responsabilità, del contratto di appalto.

Alla norma viene, tuttavia, assegnata, in giurisprudenza, una particolare autonomia rispetto al rapporto contrattuale tra committente e appaltatore.

La regola è infatti considerata quale fonte di una responsabilità extracontrattuale.

Per questa ragione, la responsabilità prevista dall’art. 1669 cod. civ. viene applicata pure nei confronti del venditore.

Ciò accade quando il venditore è anche costruttore dell’immobile.

La responsabilità in discorso viene, d’altronde, ricollegata a finalità di interesse generale.

Si fa riferimento, a tal proposito, alla stabilità, alla sicurezza, alla funzionalità degli edifici e alla incolumità personale dei cittadini.

Può farsi rinvio, in tal senso, a quanto statuito da Cassazione 28 giugno 2024 n. 17955.

Questa pronuncia si allinea all’orientamento consolidato della Corte Suprema di Cassazione in materia.

Viene fatta un’ulteriore specificazione, in giurisprudenza.

La norma si applica al venditore che abbia costruito l’immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità.

Non si applica al venditore che non sia costruttore professionale.

Essa non si applica neanche al venditore che, restando privo di poteri di direzione o sorveglianza, abbia demandato la costruzione a un appaltatore.

Ai fini dell’applicazione della norma, rileva dunque l’attività prestata per la costruzione dell’opera.

Assume valore determinante il potere di impartire direttive o il potere di sorveglianza verso chi materialmente ha provveduto all’esecuzione dell’opera.

L’accertamento di un tale potere è decisivo, anche quando l’opera risulta realizzata all’esito di contratti di subappalto.

Queste regole sono ben conosciute da un esperto avvocato appalto.

Da quanto esposto, deriva che soggiace alla menzionata responsabilità il costruttore che non sia venditore dell’opera.

A tal fine, non assume rilievo il rapporto giuridico nel cui ambito è stata realizzata la costruzione.

Contratto di appalto e responsabilità per danni

Se nella realizzazione dell’opera viene danneggiato un terzo, l’appaltatore è responsabile.

In giurisprudenza, tale responsabilità si trova spesso associata a quella del direttore dei lavori.

Lo sa bene ogni avvocato appalto.

Il danno, difatti, può essere cagionato a causa delle istruzioni impartite dal direttore dei lavori.

A volte, concorre nella produzione del danno, quindi nella responsabilità, lo stesso committente.

Ciò avviene, in particolare, quanto è il committente a vincolare l’appaltatore ad agire in un certo modo.

Inoltre, il direttore dei lavori agisce spesso – a volte, causando un danno – quale diretto rappresentante del committente.

L’esperienza dello Studio Legale in materia di appalto

Chi cerca un esperto avvocato appalto può affidarsi all’esperienza dello Studio Legale.

Tradizionalmente, lo Studio Legale segue la predisposizione di contratti di appalto.

Con elevata frequenza, le controversie derivano da alcune formule contrattuali, in grado di far sorgere rilevanti equivoci.

Per tanto, è assai opportuna la predisposizione del contratto di appalto da parte di professionisti esperti.

Allo stesso modo, è di fondamentale importanza, per il committente, una consulenza preventiva sul contratto di appalto, prima della sottoscrizione.

Gli Avvocati dello Studio Legale vantano, inoltre, una consolidata esperienza nell’apprestare la difesa di committenti e appaltatori.

Per contattare lo Studio Legale, per assistenza giudiziale o stragiudiziale in materia di appalto, si possono utilizzare i recapiti indicati nella Pagina Contatti

oppure si può scrivere a studio@professionistilegali.it