Come ben noto a ogni avvocato esperto in diritti immobiliari, il condominio è una materia particolarmente complessa. Capita spesso che, anche in buona fede, vengano violati, in sede di delibera di condominio, dei principi normativi. L’assistenza di un legale che conosca i meccanismi giuridici del condominio è assai opportuna
Avvocato condominio e immobili
Ogni esperto avvocato condominio sa che la materia è degna di specifico approfondimento.
Il condominio è una particolare situazione giuridica che riguarda i proprietari delle unità immobiliari di un edificio.
Un avvocato condominio sa che tale situazione si caratterizza per:
- la comproprietà sui beni destinati al servizio dei compartecipi e
- la conseguente cogestione dei servizi destinati al godimento di tutti.
La disciplina del condominio è contenuta negli articoli da 1117 a 1139 cod. civ.
Se, con riferimento a uno specifico caso, non si trova la disciplina in questi articoli, si applicano le regole sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 cod. civ.).
Tre principi da bilanciare in materia di condominio
La complessità della materia deriva principalmente dalla necessità di bilanciare tre principi.
Il primo principio è quello della libera facoltà di uso della propria cosa.
Esso deriva dalla proprietà sull’unità immobiliare e dalla condivisione della proprietà sui beni condominiali.
Ovviamente, ciascun avvocato condominio sa che questo principio va attuato nel rispetto delle pari facoltà di ciascun condomino.
Vi è poi l’obbligo di rispettare le delibere adottate anche se contrarie al proprio volere.
Questo secondo principio risponde a esigenze di funzionamento e di gestione del condominio.
Ovviamente, le delibere assembleari devono essere adottate secondo le regole indicate dal codice civile.
Il terzo principio fondamentale in materia è quello della necessità dell’unanimità per determinati atti.
Si riferisce a quegli atti di (autonomia contrattuale) che determinano limitazioni dei diritti di proprietà esclusiva del condomino.
Il condominio è regolato da logiche proprietarie
Le norme sul condominio poggiano su criteri che fanno perno sulla proprietà.
Si tratta di conoscenza note a un avvocato condominio esperto.
Nel codice civile, la proprietà viene considerato il diritto per eccellenza.
Devono essere rispettate, quindi, dai condomini, le norme sui rapporti di vicinato.
Ad esempio, sono vietati gli atti di emulazione.
In altri termini, il condomino non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia al vicino.
Sono vietate, inoltre, le immissioni che fuoriescono dai limiti consentiti per legge.
Si fa riferimento a propagazioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili molestie.
Precisamente, il proprietario di un immobile non può impedire le immissioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità.
Si deve aver riguardo anche alla condizione dei luoghi.
Nell’applicare la norma, il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.
Può altresì tener conto della priorità di un determinato uso.
In questi casi, si applica dunque tra i condomini la disciplina della proprietà.
Con un regolamento contrattuale (che è, sostanzialmente, un contratto) si possono modificare i limiti imposti al proprietario dalle norme in materia.
Il ruolo fondamentale dell’assemblea di condominio
Organo supremo del condominio è l’assemblea.
Nell’assemblea di condominio si devono rispettare superiori principi di democraticità.
Per le votazioni deve essere raggiunto un numero minimo di partecipanti, cioè un quorum costitutivo.
Il voto si calcola secondo due criteri.
Viene infatti verificato sia il numero di soggetti che votano a favore di una determinata delibera, sia il valore di proprietà (rispetto all’intero edificio) da essi rappresentato.
La disciplina è contemplata nell’art. 1136 cod. civ.
Il condomino può far sentire la propria voce in merito alle modalità di uso e gestione dei beni e servizi comuni partecipando all’assemblea.
Il condomino ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera assembleare che sia contraria alla legge o al regolamento di condominio.
Per qualsiasi criticità in questo delicato settore, conviene sempre agire dopo aver consultato un esperto avvocato condominio.
Il valore della convivenza condominiale
Quella condominiale è una convivenza necessaria.
Si instaura, d’altronde, una comunione forzosa su certi beni che servono a tutti.
Sebbene il soggetto scelga semplicemente di acquistare un’unità immobiliare, ne consegue sempre la condivisione di beni e servizi con gli altri condòmini.
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