Come ben noto a ogni avvocato condominio e a ogni esperto in diritti immobiliari, il condominio è una materia particolarmente complessa.

Il condominio è disciplinato in modo da contemperare, con regole speciali, la tutela della persona e la tutela della proprietà.

Accade frequentemente che con una delibera vengano violate alcune regole da osservare inderogabilmente.

Un avvocato esperto in condominio conosce quando è possibile impugnare una delibera.

Risulta, per altro, fondamentale non confondere (a volte, vi riesce solo chi ha particolare esperienza nel settore) i rapporti condominiali con i rapporti di vicinato.

Avvocato condominio e immobili

Ogni esperto avvocato condominio sa che la materia è degna di specifico approfondimento.

Il condominio è una particolare situazione giuridica che riguarda i proprietari delle unità immobiliari di un edificio.

Un avvocato condominio sa che tale situazione consiste nella comproprietà sui beni destinati al servizio dei compartecipi.

Ad essa si collega l’esigenza di gestire, in comune, i servizi destinati al godimento di tutti.

La disciplina del condominio è contenuta negli articoli da 1117 a 1139 del codice civile.

Se, con riferimento a uno specifico caso, in queste norme non si trova alcuna regola, si applicano le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 cod. civ.).

Beni condominiali perché necessari all’uso comune

Ogni avvocato condominio conosce l’importanza delle regole per l’individuazione dei beni condominiali.

Esse sono previste dall’art. 1117 cod. civ.

Il primo criterio è la necessità rispetto all’uso comune.

Sono condominiali tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

La legge contiene un elenco, non tassativo, di tali parti.

Si fa riferimento al suolo su cui sorge l’edificio, alle fondazioni, ai muri maestri, ai pilastri e alle travi portanti.

Ancora, la legge si riferisce ai tetti, ai lastrici solari, alle scale, ai portoni di ingresso, ai vestiboli, agli anditi, ai portici, ai cortili e alle facciate.

Beni condominiali per i servizi in comune

Altro criterio di condominialità è la finalizzazione materiale al servizio in comune.

Sono condominiali, secondo il n. 2 dell’art. 1117, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune.

Tra questi ultimi, vengono menzionati la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi.

Si fa riferimento, altresì, ai sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

L’elenco è esemplificativo, potendosi ben individuare altri beni comuni secondo il citato criterio.

Beni condominiali per destinazione all’uso comune

Il terzo criterio di condominialità è la destinazione effettiva all’uso comune.

La legge menziona, così, quali beni condominiali, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune.

Indica, in via esemplificativa, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari.

Si fa, inoltre, riferimento ai sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’ energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria.

L’elenco continua con l’indicazione anche dei sistemi centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Con riguardo a tutti questi sistemi, la condominialità si riferisce anche ai relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

In caso di impianti unitari, la condominialità arriva fino al punto di utenza, come noto a ogni avvocato condominio.

Resta salvo quanto disposto, eventualmente in senso contrario, dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Beni sottratti alla condominialità

La condominialità opera di diritto nei confronti dei suddetti beni.

Risulta, tuttavia, possibile derogarvi, in ragione dell’autonomia contrattuale e della tutela della proprietà privata.

Per questa ragione, la legge prevede che questi beni siano condominiali, se non risulta il contrario dal titolo.

All’atto di vendita della prima unità immobiliare, da parte dell’originario proprietario dell’intero edificio, questi può escludere qualche bene dalla condominialità.

Lo deve specificare già nel prio atto di vendita, come noto a un esperto avvocato condominio.

Proprio con il primo atto di vendita, infatti, sorge il condominio.

Modificazione della destinazione d’uso

Ogni avvocato condominio esperto conosce gli equivoci che sono sorti sull’interpretazione dell’art. 1117-ter cod. civ.

La norma si riferisce alle modifiche delle destinazioni d’uso dei beni condominiali.

Per esigenze di interesse condominiale, possono intervenire tali modifiche.

La relativa delibera assembleare deve essere presa con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

Un avvocato condominio sa che la disposizione citata prevede speciali oneri di convocazione.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune.

Può essere affissa, in alternativa, in appositi spazi, destinati a tal fine.

La convocazione deve comunque effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici.

Essa deve pervenire almeno venti giorni prima della data prevista per l’assemblea.

La convocazione deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

In mancanza, si ha invalidità – nullità – della convocazione.

Sono vietate le modificazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Distacco dall’impianto centralizzato

La legge, a seguito della riforma del condominio, realizzata con legge del 2012, ha previsto il distacco dall’impianto centralizzato.

Ogni avvocato condominio conosce gli orientamenti applicativi in questo particolare settore del diritto condominiale.

Si dispone che il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento.

La legge stabilisce che ciò può realizzarsi se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il rinunziante deve concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Tre principi da bilanciare in materia di condominio

La complessità della materia deriva principalmente dalla necessità di bilanciare tre principi.

Il primo principio è quello della libera facoltà di uso della propria cosa.

Esso deriva dalla proprietà sull’unità immobiliare e dalla condivisione della proprietà sui beni condominiali.

Ciascun avvocato condominio sa che questo principio va attuato nel rispetto delle pari facoltà di ciascun condomino.

Vi è poi l’obbligo di rispettare le delibere adottate anche se contrarie al proprio volere.

Questo secondo principio risponde a esigenze di funzionamento e di gestione del condominio.

Le delibere assembleari devono essere adottate secondo le regole indicate dal codice civile.

Il terzo principio fondamentale in materia è quello della necessità dell’unanimità per determinati atti.

Si riferisce a quegli atti (espressione dell’autonomia contrattuale) che determinano limitazioni dei diritti di proprietà esclusiva del condomino.

Il condominio è regolato da logiche proprietarie

Le norme sul condominio poggiano su criteri che fanno perno sulla proprietà.

Si tratta di conoscenza note a un avvocato condominio esperto.

Nel codice civile, la proprietà viene considerato il diritto per eccellenza.

Devono essere rispettate, quindi, dai condomini, le norme sui rapporti di vicinato.

Ad esempio, sono vietati gli atti di emulazione.

Non possono cioè compiersi atti che non abbiano altro scopo rispetto a quello di nuocere o recare molestia al vicino.

Condominio e immissioni

Sono vietate, inoltre, le immissioni che fuoriescono dai limiti consentiti per legge.

Si fa riferimento a propagazioni di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili molestie.

Precisamente, il proprietario di un immobile non può impedire le immissioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità.

Si deve aver riguardo anche alla condizione dei luoghi, come noto a un avvocato condominio.

Nell’applicare la norma, il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.

Può altresì tener conto della priorità di un determinato uso.

Sul tema delle immissioni, si rinvia ad apposita Pagina su questo sito.

In questi casi, si applica dunque tra i condomini la disciplina della proprietà.

Con un regolamento contrattuale (che è, sostanzialmente, un contratto) si possono modificare i limiti imposti al proprietario dalle norme in materia.

Il ruolo fondamentale dell’assemblea di condominio

Organo supremo del condominio è l’assemblea, come sa ogni avvocato condominio.

Nell’assemblea di condominio si devono rispettare superiori principi di democraticità.

Per le votazioni deve essere raggiunto un numero minimo di partecipanti, cioè un quorum costitutivo.

Il voto si calcola secondo due criteri.

Viene infatti verificato sia il numero di soggetti che votano a favore di una determinata delibera, sia il valore di proprietà (rispetto all’intero edificio) da essi rappresentato.

La disciplina è contemplata nell’art. 1136 cod. civ.

Partecipando all’assemblea, il condomino si esprime in merito alle modalità di uso e gestione dei beni e servizi comuni.

Il condomino ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera assembleare che sia contraria alla legge o al regolamento di condominio.

Per qualsiasi criticità in questo delicato settore, conviene sempre agire dopo aver consultato un esperto avvocato condominio.

Il valore della convivenza condominiale

Quella condominiale è una convivenza necessaria.

Si instaura una comunione forzosa su beni che servono a tutti.

Sebbene il soggetto scelga semplicemente di acquistare un’unità immobiliare, ne consegue sempre la condivisione di beni e servizi con gli altri condòmini.

Condominio e innovazioni

I condomini possono apportare innovazioni ai beni condominiali.

Per le innovazioni, è necessaria una delibera assunta con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Queste regole sono conosciute, nel dettaglio, da ogni esperto avvocato condominio.

Le innovazioni devono essere dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Per alcune innovazioni, è previsto un percorso agevolato, cioè l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Con questa semplificata maggioranza possono disporsi innovazioni considerate di particolare valore.

La disposizione di legge fa, innanzitutto, riferimento alle opere e agli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti.

Essa si riferisce anche alle opere e agli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche.

La norma vale anche per le innovazioni rivolte al contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.

Vale, altresì, per le opere dirette alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.

Soggiace alla stessa regola l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.

In questi casi, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni (agevolate).

Nella richiesta si deve indicare il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In materia di innovazioni, vige un divieto, ben noto a un avvocato condominio.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico.

Inoltre, sono vietate quelle che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Condominio e amministrazione dei beni e servizi comuni

La riforma del 2012 ha previsto dettagliatamente alcuni compiti spettanti all’amministratore di condominio.

Molti di essi, come noto a un avvocato condominio, erano stati già individuati in giurisprudenza.

Si prevede, innanzitutto, un obbligo da adempiere contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.

In tali occasioni, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione.

Deve anche indicare il locale ove si trovano i registri: di anagrafe condominiale; dei verbali delle asseblee; di nomina e revoca dell’amministratore; di contabilità.

L’amministratore deve comunicare, al riguardo, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta a lui rivolta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Altro obbligo riguarda la reperibilità, come sa bene ogni avvocato condominio esperto.

In particolare, nel luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore di condominio deve indicare analiticamente, a pena di nullità della nomina, il compenso per l’attività.

Condominio e adempimenti amministrativi

L’art. 1129 cod. civ. contiene l’elenco di alcuni specifici adempimenti che gravano sull’amministratore.

La riforma del condominio ha delinato una serie di doveri amministrativi, che ogni avvocato condominio conosce bene.

Un primo obbligo a suo carico riguarda le entrate e le spese condominiali.

L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi, nonché quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente.

Deve trattarsi di un conto corrente postale o bancario, intestato al condominio.

Essendo l’amministratore un mandatario dei condomini, questi hanno pieni poteri di vigilanza e controllo.

Ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può infatti chiedere di prendere visione del suddetto conto ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

Atro obbligo previsto dalla legge si riferisce al momento di cessazione dell’incarico.

In tale occasione, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini.

Deve inoltre eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.

Si dispone, al riguardo, che queste attività non gli danno diritto a ulteriori compensi.

Uno speciale adempimento riguarda la tutela dei crediti condominiali.

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.

Può, tuttavia, accadere che ne sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

Revoca dell’amministratore di condominio

L’incarico di amministratore di condominio ha durata di un anno.

Esso si intende rinnovato per eguale durata.

Se l’assemblea è convocata per la revoca o le dimissioni dell’amministratore, essa delibera la nomina del nuovo soggetto a cui affidare l’amministrazione del condominio.

L’assemblea può sempre deliberare di revocare l’amministratore di condominio.

La revoca può essere anche disposta dall’autorità giudiziaria.

In tal caso, quest’ultima provvede su ricorso, anche di un solo condomino.

L’amministratore di condominio può essere revocato nei casi specificamente indicati dalla legge.

Può essere, altresì, revocato, in caso di gravi irregolarità.

Un avvocato condominio sa che la legge prevede un elenco, esemplificativo, di gravi irregolarità.

Si fa, innanzitutto, riferimento all’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.

Altra grave irregolarità è il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.

L’art. 1129 si riferisce, ancora, alla mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea.

La revoca è possibile, per altro, in caso di mancata apertura e utilizzazione del conto corrente sopra indicato.

Altra grave irregolarità tipizzata è la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.

Anche l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio, comporta la revocabilità dell’amministratore.

Vale lo stesso, se questi omette di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva, qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio.

Comporta la revocabilità anche l’omessa cura dei registri condominiali.

Rileva, inoltre, in tal senso, come ben sa un esperto avvocato condominio, ogni altra irregolarità in grado di ledere il rapporto di fiducia col condomino.

La riforma del 2012 ha sciolto un dubbio, sulla possibilità di nuova nomina in seguito alla revoca.

L’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria.

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