La figura del contratto preliminare a effetti anticipati
Utilizzando tale schema contrattuale è possibile anticipare alcuni effetti che normalmente si verificano solo con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
In particolare, vi può essere un’immissione anticipata del promissario acquirente nel godimento della res.
Si può anche verificare l’anticipato pagamento del prezzo (totale o parziale) dovuto.
La diffusione del contratto preliminare a effetti anticipati
Il contratto preliminare a effetti anticipati ha trovato ampia diffusione nell’ambito delle compravendite immobiliari.
La ratio alla base di una così ampia diffusione è da ricercarsi nella capacità del suddetto contratto di far fronte a esigenze di natura pratica.
Di solito tali esigenze scaturiscono dalla necessità del promissario acquirente di entrare immediatamente in contatto diretto con la res.
L’opportunità di stipulare un contratto preliminare con effetti anticipati
Ciò può avvenire, ad esempio nel caso in cui il promissario acquirente sia impossibilitato a dimorare in altri luoghi.
Altro esempio può essere quello del promissario acquirente che abbia urgenza di eseguire lavori di ristrutturazione o manutenzione.
Si tratta dunque di uno strumento giuridico che garantisce una certa “flessibilità”.
Consente infatti alle parti di poter conseguire immediatamente effetti che non potrebbero essere ottenuti mediante la figura del preliminare “puro”.
A fronte di ciò, il contratto preliminare con effetti anticipati ha trovato rilevante applicazione in ambito di vendite di immobili:
- da costruire,
- in fase di ristrutturazione,
- o in corso di costruzione.
Esempi di contratto preliminare con effetti anticipati
Esempi pratici possono essere:
- contratto preliminare di vendita di cosa futura con pagamento anticipato del prezzo e con eventuale consegna del bene;
- preliminare di vendita con mera consegna anticipata della res;
- preliminare di permuta di area edificabile con porzioni di fabbricato da costruirsi sulla medesima caratterizzato dall’anticipata consegna del terreno.
Natura giuridica del contratto preliminare a effetti anticipati
Molteplici ragioni di opportunità hanno portato la dottrina e la giurisprudenza a interrogarsi sulla natura giuridica del contratto preliminare a effetti anticipati.
Per poter rispondere, è necessario analizzare e qualificare la posizione del promissario acquirente immesso anticipatamente nel godimento della res.
Nessun dubbio nasce relativamente al fatto che il promissario acquirente vanti sull’immobile una disponibilità materiale transitoria.
Lo scopo di tale disponibilità consiste nel perseguimento di quella utilità che normalmente consegue col contratto definitivo.
Qualificazione della posizione giuridica del promissario acquirente
Ci si è chiesti se il promissario acquirente debba essere, una volta nella piena disponibilità della cosa, qualificato come possessore.
I risvolti pratici di tale qualificazione risultano immediatamente evidenti nel caso di mancata o ritardata stipula del contratto definitivo.
Qualificare il promissario acquirente come possessore comporterebbe la possibilità, trascorsi senza interruzione venti anni, che lo stesso possa usucapire il bene.
Sulla questione si sono pronunciati, nel corso del tempo, sia i giudici di legittimità che di merito.
Numerosi sono stati gli orientamenti.
L’orientamento della Corte di cassazione
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione con sentenza del 27 marzo 2008, n. 7930 hanno statuito che
nella promessa di vendita quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi
Seguendo l’orientamento della Suprema Corte, fra il promissario acquirente e la res si va a instaurare una relazione che può essere qualificata come detenzione e non come possesso.
Questa ricostruzione impedisce che si possa giungere all’usucapione.
Resta salvo il verificarsi della interversio possessionis ex art. 1141 c.c.
Il collegamento negoziale tra comodato e mutuo gratuito
Le Sezioni Unite hanno ritenuto che nel caso in cui il promissario acquirente venga anticipatamente immesso nel godimento della res si configuri un’ipotesi di contratto di comodato.
Le stesse Sezioni Unite, però, affermano che qualora vi sia una corresponsione di somme al promittente venditore da parte del promissario acquirente si configurerebbe un mutuo gratuito.
L’esperienza dello Studio Legale in materia di contratti preliminari
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