Contratto preliminare del preliminare a seguito di proposta irrevocabile di acquisto

La formazione del contratto può prendere le mosse da un contratto preliminare del preliminare.

Il contratto preliminare del preliminare origina comunemente da una proposta irrevocabile di acquisto.

In materia di contrattazione vige, d’altronde, il principio dell’autonomia privata.

Anche la contrattazione immobiliare è ispirata alla libertà negoziale.

Ciò consente di procedimentalizzare la formazione del contratto in ragione degli interessi delle parti.

Il contratto preliminare del preliminare

Nella prassi immobiliare, quando è coinvolto un mediatore, la procedimentalizzazione si concretizza nel seguente modo.

Si ha una prima fase, in cui si formalizza una c.d. proposta irrevocabile di acquisto, cioè il c.d. contratto preliminare del preliminare.

Questa proposta viene sottoposta, da parte del mediatore, alla firma del soggetto che intende acquistare il bene.

L’accettazione da parte del potenziale venditore

Alle condizioni indicate nella proposta viene data una stabilità con l’accettazione di controparte.

Essa infatti viene poi sottoscritta dal soggetto che intende vendere l’immobile.

Siffatto schema di contrattazione consente quindi il ripensamento sulla convenienza dell’affare da parte del potenziale venditore.

Questi, infatti, può ben scegliere di non sottoscrivere il documento, cioè il contratto preliminare del preliminare.

La soggezione del potenziale acquirente a questo potere di controparte rende necessario evitare qualsiasi forma di abuso.

Il contenuto della proposta irrevocabile di acquisto

Nel contratto preliminare del preliminare viene indicato l’immobile e il prezzo di vendita.

Comunemente si prevede il versamento, da parte del potenziale compratore, di una somma a titolo di caparra.

Nel contenuto compare una clausola che rinvia a un successivo contratto preliminare, quale successiva fase della complessiva compravendita.

In genere, si trova anche un vincolo alla stipulazione del contratto definitivo.

A volte si individua il termine massimo per il rogito notarile, dopo un lasso di tempo dal contratto preliminare.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione

Le Sezioni unite 6 marzo 2015 n. 4628 hanno dato riconoscimento al contratto preliminare del preliminare.

La Cassazione distingue tre fasi negoziali, dirette, tra l’altro, a saggiare la serietà dei soggetti coinvolti e la convenienza dell’affare.

La prima fase corrisponde con la sottoscrizione del contratto preliminare del preliminare, al fine di bloccare l’affare.

La seconda è quella della stipula del successivo contratto preliminare.

La terza fase si svolge, di solito, davanti al notaio e comporta il trasferimento definitivo del diritto sull’immobile.

Contratto e puntuazione

Secondo un orientamento, il documento contenente la proposta irrevocabile di acquisto sarebbe una minuta o puntuazione.

Ciò escluderebbe il sorgere di alcun vincolo contrattuale tra le parti.

Sostanzialmente, il c.d. contratto preliminare del preliminare mancherebbe di autonomia sotto il profilo causale.

In realtà, come rilevato dalle Sezioni Unite su richiamate, questa tesi non può essere seguita.

Se l’accordo tra le parti contempla un ben definito regolamento del loro rapporto, non si ha una mera funzione preparatoria.

Si ha piuttosto la volontà attuale di un accordo contrattuale.

Il compito dell’interprete

La verifica al riguardo deve essere fatta dal giudice attraverso i canoni ermeneutici degli artt. 1362 ss. c.c.

Essi devono essere applicati al c.d. contratto preliminare del preliminare in discorso.

Se quanto fissato per iscritto dalle parti richiede necessarie successive integrazioni, il documento non può considerarsi vincolante.

In tal caso, si tratta di una minuta o di una lettera di intenti.

Diverso è invece il caso in cui si fissano gli elementi essenziali per il sorgere del vincolo contrattuale.

Se infatti ne risulta un accordo, che può essere rivolto alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, si producono gli effetti negoziali.

Il rinvio a un contratto preliminare

Le Sezioni unite del 6 marzo 2015 analizzano se può sorgere un vincolo negoziale anche in presenza
della clausola che rinvia alla stipula di un successivo contratto preliminare.

In particolare, ci si domanda se le prime due fasi della procedimentalizzazione siano dotate di rispettiva autonomia funzionale.

Sul piano economico, la distinzione tra le due fasi può servire a bloccare l’affare e a ottenere più tempo per orientarsi nella contrattazione.

Ciascun contraente può aver legittima aspirazione a conoscere maggiori elementi.

Ad esempio, può aver interesse ad avere notizie sulla persona della controparte, o sulla provenienza della titolarità dell’immobile.

Ciò può avvenire prima della stipula del contratto preliminare che vincola direttamente al trasferimento del diritto.

Il potenziale compratore può, ancora, aver interesse a verificare lo stato del bene, svolgendo indagini per evitare pregiudizi.

L’autonoma causa del contratto preliminare del preliminare

L’autonomia del contratto preliminare del preliminare rispetto al successivo contratto preliminare (che obbliga poi a stipulare il definitivo) dipende dall’individuazione di interessi meritevoli di tutela.

Tali interessi, per rilevare quale causa (in concreto) del contratto, devono essere esteriorizzati nel contratto.

Essi, secondo la citata sentenza delle Sezioni Unite, devono far desumere l’utilità dello sdoppiamento in due fasi, nel corso dell’iter che conduce al trasferimento del diritto.

Può considerarsi inutile, in determinati casi, il contratto preliminare del preliminare.

Ciò si ha quando esso si risolve in un mero obbligo a produrre un contratto preliminare identico.

La rilevanza del primo contratto preliminare

Le Sezioni unite escludono la nullità del contratto che preveda la successiva stipula di un contratto preliminare, se nel primo accordo già si rinvengono gli estremi di un autonomo preliminare.

L’assenza di causa (e quindi la nullità) può, infatti, in tal caso riguardare il secondo contratto preliminare, ma non certo il primo.

Quindi, il contratto preliminare del preliminare, cioè la suddetta proposta irrevocabile di acquisto accettata dall’altra parte, può considerarsi vincolante, quale effettivo contratto preliminare.

Ciò non si verifica se le parti hanno concordato di spostare in avanti nel tempo la stipula del
primo contratto preliminare.

Può accadere che le parti escludano inizialmente ogni vincolo, oltre all’applicazione, in caso di violazione di quanto previsto nel primo documento firmato, dell’art. 2932 c.c.

Le ipotesi individuate dalla Suprema Corte

La Suprema Corte ha individuato alcune ipotesi.

I: Le parti non hanno inteso determinare alcun vincolo tra di loro, stilando mere puntuazioni.

II: Le parti hanno effettuato una puntuazione vincolante su determinati profili, senza giungere ad alcun contratto preliminare;

III: La previsione del secondo contratto preliminare esprime soltanto che si vuole bloccare l’affare ma la situazione delle parti non consente di far maturare un accordo consapevole.

IV: Le parti hanno inteso vincolarsi, con un contratto preliminare, in ordine alla stipula di un successivo differente contratto preliminare, la cui eventuale mancata formalizzazione non esclude la permanenza del vincolo già sorto.

Le differenti soluzioni offerte

Nella prima ipotesi non può aversi alcun effetto giuridico.

Nella seconda, la violazione dell’accordo darebbe origine a una responsabilità da inadempimento
di un’obbligazione specifica sorta durante la formazione del contratto.

Nella terza ipotesi, le parti si espongono al rischio del risarcimento del danno per il caso di sopravvenuto disaccordo.

Nella quarta ipotesi, le parti risultano invece vincolate al procedimento verso il trasferimento del diritto.

Il principio seguito dalla Suprema Corte

Il c.d. contratto preliminare del preliminare può, secondo le Sezioni unite, considerarsi valido e produttivo di effetti quando emerge l’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto.

Deve risultare una differenziazione dei contenuti negoziali nelle relative fasi.

In altri termini, deve essere autonomamente identificabile una più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo contratto.

Sorge così una responsabilità per la violazione di quest’ultimo che si concretizzi nella mancata conclusione del contratto preliminare ivi previsto.

L’esperienza dello Studio Legale in materia di contratto preliminare

Lo Studio Legale si occupa storicamente di contrattazione preliminare.

Svolgendo un costante aggiornamento, gli avvocati dello Studio Legale forniscono assistenza giudiziale e stragiudiziale in materia.

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