La prelazione
La prelazione – tra cui rientra la prelazione agraria – è il diritto di essere preferiti a parità di condizioni, in caso di stipula di un contratto.
Il soggetto a cui favore è prevista la prelazione si definisce prelazionario.
Si definisce, invece, prelazionante il soggetto tenuto a rispettare la prelazione altrui.
Come ben noto a un avvocato esperto in prelazione, la prelazione può essere legale o convenzionale.
Per essere definita legale, non è sufficiente che la prelazione sia prevista dalla legge.
Le legge, infatti, prevede anche prelazioni non considerate legali, bensì convenzionali (si veda l’art. 1566 cod. civ.).
Prelazione legale e prelazione convenzionale
Un avvocato prelazione conosce che è legale la prelazione che – come la prelazione agraria – è imposta dalla legge.
La prelazione legale si ha quando la legge accorda inderogabilmente la preferenza a un soggetto, con specifici effetti.
Si definisce invece convenzionale la prelazione accordata in via di autonomia privata a un soggetto.
Essa consiste in un patto contrattuale avente gli ordinari effetti obbligatori.
Prelazione e opzione
La prelazione – come sa un avvocato prelazione esperto – si distingue dall’opzione.
Come emerge dall’art. 1331 cod. civ., le parti possono convenire che una di esse rimanga vincolata alla propria proposta contrattuale.
Si può prevedere che l’altra abbia (l’opzione, cioè) la facoltà di accettarla o meno.
Diversamente, la prelazione non contempla una proposta già definita.
La prelazione comporta semplicemente la preferenza, a parità di condizioni.
Tali condizioni non sono già stabilite al momento in cui sorge la prelazione.
Sono quelle che il soggetto obbligato a dar preferenza in concreto praticherà nella futura proposta di contratto.
Non sussiste, per altro, alcun obbligo a stipulare il contratto in questione.
Il soggetto obbligato alla prelazione non è tenuto a contrattare.
Ma se contratta, deve preferire, a parità di condizioni, il soggetto a cui favore è prevista la prelazione.
Prelazione e contratto preliminare
La prelazione si distingue dal contratto preliminare, lo sa ogni esperto avvocato prelazione.
Il contratto preliminare è quello con cui ci si vincola a stipulare un successivo contratto (definitivo).
In questo caso, sono già determinate le clausole essenziali dell’accordo.
Se sussiste una prelazione – specialmente, se si tratta di prelazione legale – il rapporto si conclude invece quando il prelazionario esercita il suo diritto.
La prelazione agraria
L’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 dispone la prelazione agraria, ben conosciuta da ogni avvocato prelazione.
La norma prevede tale prelazione per il caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi.
Si deve trattare di terreni concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale.
Viene accordato all’affittuario, al mezzadro, al colono o al compartecipante, a parità di condizioni, il diritto di prelazione.
Si tratta di una prelazione legale, in quanto imposta dalla legge, con determinati effetti inderogabili.
Requisiti per l’esercizio della prelazione agraria
Le condizioni seguenti, al fine dell’esercizio della prelazione agraria, sono note all’avvocato esperto in prelazione.
Deve risultare che il prelazionario coltiva il fondo stesso da almeno due anni.
Egli non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille.
Resta salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria.
Inoltre, il fondo per il quale intende esercitare la prelazione agraria non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia.
Il calcolo va effettuato in aggiunta ad altri eventualmente in proprietà o enfiteusi.
Si esclude la prelazione agraria se si tratta di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento (liquidazione giudiziale), espropriazione per pubblica utilità.
La prelazione agraria è esclusa, altresì, quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, sono destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
Tali esclusioni sono note a un esperto avvocato prelazione.
Si ha prelazione agraria anche nel caso di trasferimento a titolo oneroso proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice.
Ciò vale sia in caso di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare.
Gli altri componenti hanno diritto alla prelazione se sono coltivatori manuali o continuano l’esercizio dell’impresa familiare in comune.
Prescrizioni normative sull’articolarsi della prelazione agraria
Il proprietario deve inviare con raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione.
Deve trasmettere anche il contratto preliminare di compravendita intervenuto con il terzo intenzionato all’acquisto.
Nel contratto preliminare devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre norme pattuite.
Inoltre, deve essere indicata l’apposita clausola per l’eventualità della prelazione.
A seguito di tale comunicazione, il coltivatore ha trenta giorni per esercitare la prelazione agraria, come ben conosciuto da un avvocato prelazione.
Se il proprietario non provvede alla comunicazione, il prelazionario può riscattare il fondo dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Il riscatto può essere esercitato anche se il prezzo indicato nella proposta e nel preliminare è superiore a quello della successiva compravendita.
Il termine per il riscatto è quello di un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita.
Esercizio della prelazione agraria e pagamento del prezzo
Se viene esercitato il diritto di prelazione, il pagamento del prezzo di acquisto – come conosciuto da ogni esperto avvocato per prelazione – deve essere effettuato entro sei mesi.
Tale termine decorre dal trentesimo giorno dall’anzidetta comunicazione da parte del proprietario.
Resta salva la possibilità, per le parti, di concordare un termine diverso.
Viene prevista la sospensione (per non più di un anno) del termine in caso di domanda per la concessione del mutuo agevolato ai sensi dell’art. 1 della legge sopra citata.
Come disposto da apposita legge del 1979, la disciplina sul versamento del prezzo va riferita anche ai casi di riscatto da parte dell’avente diritto alla prelazione.
Prelazione agraria e deroga al principio consensualistico
La legge sulla prelazione agraria contempla una deroga al principio consensualistico.
In via generale, l’art. 1376 cod. civ. prevede che in caso di contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la proprietà si trasmette per effetto del consenso legittimamente manifestato.
Al contrario, in caso di prelazione agraria, se il pagamento del prezzo è differito, il trasferimento della proprietà è si realizza col pagamento stesso entro il termine stabilito.
In generale, deve ritenersi che la prelazione agraria costituisce una deroga al principio di autonomia negoziale.
Ne deriva che le norme che la disciplinano devono considerarsi eccezionali, di strettissima interpretazione.
Studio Legale con esperienza in prelazione agraria. Avvocato prelazione e Avvocato prelazione agraria
Lo Studio Legale gode di una tradizionale esperienza in materia di contratti di compravendita immobiliare.
Con riferimento alle vendite di terreni, lo Studio Legale si occupa di prelazione in generale e, in particolare, di prelazione agraria.
Gli Avvocati dello Studio Legale hanno consolidata esperienza nella tutela delle posizioni contrattuali relative alle compravendite immobiliari e di fondi rustici.
Viene prestata assistenza stragiudiziale e giudiziale ai proprietari, ai coltivatori diretti, ai confinanti, alle imprese agricole.
Per contattare lo Studio Legale, si possono utilizzare i recapiti indicati nella Pagina Contatti
oppure scrivere a studio@professionistilegali.it
