L’inadempimento del contratto preliminare L'esempio del contratto preliminare di compravendita

L’inadempimento del contratto preliminare

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a prestare il consenso a concludere un successivo contratto definitivo.

Può succedere, però, per le più svariate ragioni, che una delle parti si rifiuti di stipulare il suddetto definitivo.

Con riguardo a tale evenienza, l’ordinamento giuridico mette a disposizione vari strumenti di tutela.

L’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare

L’esecuzione in forma specifica è prevista dall’art. 2932 c.c.

La parte che vuole adempiere il contratto preliminare può convenire innanzi al giudice l’altra parte, che invece si rifiuta di adempiere.

Può così ottenere, se ne ricorrono i presupposti, una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.

I presupposti dell’azione ex art. 2932 c.c.

La norma in esame esordisce specificando che l’esecuzione dell’obbligo di contrarre deve essere possibile e non esclusa dal titolo.

Da un lato, infatti, il contratto preliminare ben potrebbe prevedere il patto di non far ricorso all’esecuzione in forma specifica.

Dall’altro lato, al momento della domanda potrebbero non sussistere le condizioni per il trasferimento del diritto.

Tale trasferimento è da considerare, ad esempio, impossibile:

  • quando si tratti di un bene indisponibile;
  • quando si tratti di un bene di cui il promittente venditore non è titolare.
L’offerta della controprestazione

La legge prevede che, per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., la parte che vuole adempiere deve offrire quanto si era obbligata a eseguire col contratto preliminare.

Nell’ipotesi in cui la parte in questione sia il promissario acquirente, quest’ultimo deve offrire il prezzo concordato.

Il pagamento – si sottolinea – deve avvenire al momento del passaggio in giudicato della sentenza.

Infatti, solo in quell’istante vi è il trasferimento della proprietà, in quanto si tratta di sentenza avente natura costitutiva.

Qualora colui che vuole adempiere sia il promittente venditore, è necessario che quest’ultimo offra il bene immobile.

Le regole ricavate dalla giurisprudenza

La proposizione dell’azione di esecuzione in forma specifica non preclude la richiesta del risarcimento dei danni.

L’esecuzione in forma specifica può essere domandata, in alcuni casi, anche quando non sia ancora scaduto il termine per la stipula del definitivo.

La sentenza della Corte di cassazione del 22 maggio 2015, n. 10546 ha, infatti, statuito che

l’inadempimento contrattuale può realizzarsi anche prima della scadenza prevista per l’adempimento, quando il debitore – violando l’obbligo di buona fede – tiene una condotta definitivamente incompatibile con l’intento di adempiere.

In altri termini, l’azione ex art. 2932 cod. civ. può essere proposta anche prima della scadenza del termine di adempimento, se risulta inesorabilmente conclamata la volontà di controparte di non adempiere

Risoluzione del contratto preliminare e risarcimento dei danni

Dinanzi all’inadempimento di controparte, la parte inizialmente intenzionata ad adempiere potrebbe perdere l’interesse all’adempimento del contratto preliminare.

Può allora proporre un’azione volta alla risoluzione del contratto preliminare, salva sempre la possibilità di richiedere il risarcimento del danno.

A tal riguardo l’art. 1453 c.c. recita:

Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

Il rapporto tra la domanda di adempimento e quella di risoluzione del contratto

La parte non inadempiente, dopo aver presentato la domanda per ottenere l’adempimento, può chiedere la risoluzione del contratto preliminare.

Non può, invece, accadere il contrario.

La legge stabilisce infatti che una volta promosso il giudizio volto alla risoluzione del contratto, non è infatti possibile domandarne l’adempimento.

L’eventuale adempimento successivo alla domanda di risoluzione non libera, d’altronde, il debitore.

Il pagamento di somme al perfezionamento del contratto preliminare

In sede di stipula del contratto preliminare accade di frequente che il promissario acquirente consegni al promittente delle somme di denaro.

Tali somme spesso costituiscono un anticipo del prezzo dovuto e prendono il nome di acconto.

In altri casi vengono invece consegnate delle somme a titolo di caparra confirmatoria.

La caparra confirmatoria nel contratto preliminare

La caparra confirmatoria è uno strumento che permette una tutela immediata di entrambe le parti in caso di inadempimento.

Al momento della conclusione del contratto preliminare una parte – di solito il promissario acquirente – consegna all’altra parte una somma a garanzia dell’adempimento.

Se a essere inadempiente è la parte che ha consegnato la somma di denaro, l’altro contraente può trattenere la caparra.

Nel caso in cui, invece, a porre in essere l’inadempimento sia il contraente a cui è stata consegnata la caparra, deve pagare all’altra parte il doppio della somma.

L’imputazione della caparra quale anticipo del prezzo

Nell’eventualità in cui nessuna delle parti si renda inadempiente, la caparra deve essere restituita, oppure può essere imputata al prezzo di vendita, quale anticipo.

Non è necessario che il patto relativo alla caparra sia contestuale alla stipula del contratto preliminare.

Può, infatti, anche essere successivo. Deve comunque essere precedente alla scadenza dell’obbligazione. Quindi deve realizzarsi prima del termine previsto per il definitivo.

Qualora si faccia menzione del pagamento della somma all’interno del preliminare, affinché la si qualifichi come caparra confirmatoria è necessario evidenziarlo.

In caso contrario viene imputata quale acconto sul prezzo.

L’esperienza dello Studio Legale in materia di contratti preliminari

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2 riflessioni riguardo “L’inadempimento del contratto preliminare”

  1. Salve …se chi promette di vendere non si presenta per la stipula e il notaio attesta che non si è presentato ….è un inadempimento tale e grave da chiedere la risoluzione …? ?

    1. Gentile Angelo,
      si tratta di inadempimento, ma è necessario comprendere quali siano state le ragioni che hanno condotto il promittente venditore a non presentarsi. Se l’inadempimento viene giudicato “importante”, il contratto può risolversi, salva la possibilità di richiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
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