La trascrizione del contratto preliminare Tutele nelle compravendite immobiliari

L’introduzione della trascrizione del contratto preliminare

La legge 28 febbraio 1997, n. 30 ha esteso la trascrizione presso i registri immobiliari anche ai contratti preliminari.

La ratio dell’estensione è da ricercarsi nell’ampia diffusione di tale figura contrattuale in ambito di compravendite immobiliari.

Mentre, però, la registrazione del contratto preliminare è prevista obbligatoriamente dalla legge, la trascrizione è facoltativa.

La forma del contratto preliminare

Non vi è dunque un obbligo di trascrivere il contratto preliminare.

Le parti conservano la libertà di stipularlo nella forma della scrittura privata semplice.

In tale evenienza, per espresso divieto di legge – ex art. 2657 c.c. – non è possibile procedere direttamente alla trascrizione del contratto preliminare.

Resta salva la possibilità di trascrivere la domanda giudiziale volta all’autenticazione delle sottoscrizioni delle parti (art. 2652, n. 3).

Le parti possono, d’altro canto, perfezionare il contratto preliminare mediante un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.

In tali casi, in capo al notaio sorge l’obbligo di procedere alla trascrizione del contratto.

Le modalità e l’oggetto della trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione avviene in seguito al deposito del titolo e alla nota di trascrizione presso l’Ufficio che cura la tenuta dei Registri Immobiliari.

Ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. risultano suscettibili di trascrizione esclusivamente i contratti preliminari inerenti:

  • al trasferimento della proprietà su beni immobili;
  • alla costituzione, al trasferimento e alla modifica di diritti reali di godimento su beni immobili.
L’importanza della trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione del contratto preliminare è altamente consigliata in alcuni casi, quali, ad esempio:

  • corresponsione di acconti di rilevante entità;
  • importante lasso di tempo fra la stipula del preliminare e il definitivo;
  • assoggettabilità dell’alienante al fallimento.

In tutte le altre ipotesi va comunque valutata, di volta in volta, l’opportunità di procedere alla trascrizione.

A tal fine è fondamentale l’assistenza di un professionista esperto in materia.

Gli effettivi benefici della trascrizione del contratto preliminare

In assenza di trascrizione il contratto preliminare non può dare avvio al procedimento previsto dalla legge per dar tutela al promissario acquirente.

Ciò comporta che, in tal caso, pur avendo stipulato un preliminare, il promittente venditore può pregiudicare i diritti del promissario acquirente.

Potrebbe farlo, ad esempio:

  • iscrivendo ipoteche sul bene immobile;
  • alienando a un terzo l’immobile;
  • costituire sullo stesso un diritto reale di godimento.

Nelle suddette ipotesi, il promissario acquirente, mancando i presupposti previsti dalla legge e connessi alla trascrizione, può agire esclusivamente per il risarcimento dei danni.

Gli è preclusa la possibilità di tutelarsi dagli effetti pregiudizievoli dell’attività del promittente venditore.

L’importanza della trascrizione del contratto preliminare, dunque, è riscontrabile sotto molteplici aspetti.

L’effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare

Ai sensi del secondo comma dell’art. 2645-bis c.c.

la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare, ovvero della sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare

Mediante la trascrizione del definitivo vi è allora una retrodatazione degli effetti della trascrizione stessa alla data della trascrizione del preliminare.

Con riferimento al rapporto con i terzi, è come se il contratto definitivo fosse trascritto al momento della trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione del preliminare non assolve, quindi, la funzione tipica della trascrizione.

Non produce, infatti, effetti immediati a favore del trascrivente ma effetti che si produrranno esclusivamente con la successiva trascrizione del definitivo.

I limiti dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare

L’efficacia prenotativa della trascrizione del contratto preliminare è soggetta a un limite temporale.

Il terzo comma dell‘art. 2645-bis dispone che

gli effetti della trascrizione si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, n. 2

Tali termini hanno natura decadenziale: non sono soggetti a sospensione o interruzione e non possono essere rilevati d’ufficio.

Nell’ipotesi particolare in cui vi sia discordanza oggettiva o soggettiva fra il preliminare e il definitivo, l’effetto prenotativo della trascrizione comunque si conserva.

La trascrizione del contratto preliminare e il privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c.

Ai sensi del primo comma dell’art. 2775-bis c.c.

in caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi

In altri termini, in caso di inadempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore, al promissario acquirente viene riconosciuto un privilegio speciale sul bene oggetto del preliminare.

Ciò vale esclusivamente in relazione ai crediti (normalmente: restituzione delle somme versate e risarcimento del danno) che sorgono per effetto dell’inadempimento.

Il promissario acquirente acquista, dunque, il diritto di essere preferito – rispetto agli altri creditori – nella ripartizione di quanto ottenuto dall’alienazione del bene immobile.

L’ipotesi del fallimento del promittente venditore

In caso di fallimento del promittente venditore, il curatore fallimentare può decidere se sciogliere il contratto preliminare oppure onorarlo.

Nell’ipotesi in cui il curatore opti per lo scioglimento del contratto preliminare, il promissario acquirente che abbia trascritto gode del privilegio su menzionato.

Deve così essere preferito agli altri creditori in relazione al credito di restituzione delle somme già corrisposte al promittente venditore.

Inoltre, nell’eventualità in cui oggetto del contratto preliminare sia

  • un immobile a uso abitativo venduto al giusto prezzo e che costituisca abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado;
  • un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio,

il curatore fallimentare non può né agire con l’azione revocatoria né sciogliere il preliminare.

L’esperienza dello Studio Legale in materia di contratto preliminare

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Lo Studio Legale si occupa tradizionalmente di contratti, con significativa esperienza in ambito di contratto preliminare e compravendita immobiliare, fornendo, in materia, adeguata consulenza, assistenza giudiziale e stragiudiziale.

Per contattare lo Studio Legale, si può utilizzare uno dei recapiti indicati nella Pagina Contatti

oppure si può scrivere a     contratti@professionistilegali.it

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