Il contratto preliminare I contratti preliminari nella prassi della vendita immobiliare

La normativa sul contratto preliminare

La figura del contratto preliminare è stata introdotta dal codice civile del 1942.

Nessun riferimento, infatti, era contenuto nel precedente codice del 1865.

Già all’epoca, però, la figura del contratto preliminare aveva trovato applicazione nella prassi, soprattutto nelle vendite immobiliari.

La definizione di contratto preliminare

Mediante il contratto preliminare due o più parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, che prende il nome di contratto definitivo.

Il contratto preliminare, per la sua funzione di vincolare le parti a concludere un ulteriore e successivo negozio, viene giuridicamente fatto rientrare tra gli atti preparatori vincolanti.

Vi è una scissione fra il primo momento decisionale – che si concretizza in sede di stipula del contratto preliminare – e il momento in cui si realizza il risultato concreto voluto dalle parti, che si ha solo con il contratto definito.

Tale istituto, pur avendo trovato notevole applicazione soprattutto nell’ambito della compravendita, in realtà può essere utilizzato con riferimento a quasi tutte le figure contrattuali.

L’oggetto del contratto

L’oggetto del contratto preliminare è costituito proprio dal vincolo alla conclusione del contratto definitivo, non dall’oggetto del futuro contratto.

Nel caso di stipula di un contratto preliminare non è necessario descrivere il bene oggetto del futuro trasferimento in modo puntuale.

Basta indicarlo in modo che sia almeno determinato o determinabile.

La funzione del contratto preliminare

La funzione pratica del contratto preliminare consiste nel raggiungimento di un’intesa fra le parti con riferimento almeno agli elementi essenziali dell’accordo.

Gli ulteriori aspetti del medesimo accordo possono essere precisati al momento della stipula del contratto definitivo.

La validità del contratto preliminare

Affinché il contratto preliminare sia valido, è necessario che sussistano i requisiti di cui all’art. 1325 c.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1351 c.c., il contratto preliminare, a pena di nullità, deve avere la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

La trascrivibilità del contratto preliminare

La trascrizione del contratto preliminare non è obbligatoria.

Il legislatore prevede, all’art. 2645-bis c.c., la facoltà di trascrivere nei registri immobiliari – presso l’Agenzia del Territorio – un contratto preliminare che abbia a oggetto beni immobili.

Si ha, in questi casi, una efficacia prenotativa: vi è, infatti, una prenotazione degli effetti propri della trascrizione del successivo contratto definitivo.

Diretta conseguenza è che tutte le trascrizioni e iscrizioni effettuate contro il promittente venditore nell’intervallo di tempo intercorrente fra la trascrizione del contratto preliminare e quella del definitivo, non sono opponibili all’acquirente.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno una durata limitata nel tempo.

Cessano – nel senso che vengono considerati come mai prodotti –

se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare

Ulteriori effetti della trascrizione del contratto preliminare sono previsti dagli artt. 2775-bis, 2825-bis, 2668, 4° co., c.c. e, inoltre, dall’art. 72 della legge fallimentare.

L’inadempimento del contratto preliminare

In caso di inadempimento, da parte di uno dei contraenti, l’attuale disciplina permette all’altro contraente di poter ricorrere, oltre che ai tradizionali strumenti, all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

L’art. 2932 c.c., in particolare, recita:

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non si escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, del parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione, o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione sia ancora esigibile.

A tal riguardo, in una recente pronuncia della Corte di cassazione (n. 10546/2015) si è statuito che non è necessario, affinché si configuri l’inadempimento contrattuale, che il termine per adempiere sia già scaduto.

Si può – continua la Suprema Corte – ricorrere al rimedio di cui all’art. 2932 c.c.

anche prima della scadenza del termine di adempimento, qualora risulti già conclamata la volontà di non adempiere dell’altra parte.

In sede di applicazione della citata norma, se il corrispettivo non è ancora stato pagato e le parti, ad esempio, hanno convenuto che verrà versato al momento della stipula del definito, il giudice deve condizionare gli effetti del trasferimento al pagamento del prezzo.

Si parla in questo caso di sentenza condizionale.

Figure particolari di contratto preliminare

Si rende opportuno analizzare, per la loro rilevanza nella prassi, alcune particolari forme di contratto preliminare.

Trattiamo qui la figura del contratto preliminare a effetti anticipati, quella del contratto preliminare del preliminare e quella del contratto preliminare unilaterale.

Il contratto preliminare con effetti anticipati

In caso di contratto preliminare con effetti anticipati, vi è un’anticipazione di alcuni effetti del contratto definitivo.

Infatti, restando sempre nell’ambito dei contratti di compravendita, il promissario acquirente può essere immesso immediatamente nel godimento del bene.

Entra, così, subito in contatto con la res (vi è una immediata consegna della cosa in sede di preliminare).

La necessità di ricorrere a tale figura di contratto preliminare nasce, di solito, da esigenze di natura concreta.

Si pensi ai casi in cui il promissario acquirente voglia effettuare dei lavori di ristrutturazione (precedentemente alla stipula del definitivo) o non abbia possibilità di dimorare altrove.

La giurisprudenza ha specificato che in tale ipotesi la materiale disponibilità del bene da parte del promissario acquirente non può comportare un eventuale acquisto del bene per usucapione.

Il promissario acquirente dispone del bene a mero titolo detentivo.

Il preliminare del preliminare

Questa fattispecie si configura quando si conclude, tra le parti, un accordo in cui le stesse si obbligano a stipulare un successivo contratto preliminare.

Si tratta dello schema utilizzato dalle c.d. agenzie immobiliari (rectius, mediatori immobiliari), che sottopongono all’accettazione dell’interessato una proposta irrevocabile di acquisto del bene.

Tale proposta, una volta accettata, rinvia alla stipula di un successivo contratto preliminare.

Inizialmente la giurisprudenza ha considerato tale contratto nullo per mancanza di causa.

Vi sarebbe nell’obbligo di obbligarsi una inutile complicazione non sorretta da una funzione economica meritevole di tutela.

Recentemente la Corte di cassazione, a Sezioni Unite, ha modificato la propria posizione ritenendo che vada valutata la fattispecie concreta.

Ha infatti riconosciuto la validità di tale contratto, preliminare del preliminare, in tutte le ipotesi in cui produca degli effetti e differisca, nel contenuto, dal successivo contratto preparatorio.

Il contratto preliminare unilaterale

Nel contratto preliminare unilaterale l’obbligo di contrarre viene assunto solo da una delle parti, restando l’altra libera di decidere se stipulare o meno il contratto definitivo.

Sono molteplici le caratteristiche che accomunano tale figura alla differente figura del contratto di opzione.

Si ritiene necessario evidenziarne le differenze.

Nel contratto di opzione – che vincola, anch’esso, solo una delle parti – una volta che il beneficiario del potere di scelta accetta formalmente la proposta, il contratto è da considerarsi concluso e produce i suoi effetti.

Nel contratto preliminare unilaterale, invece, nel caso in cui il beneficiario acconsenta alla stipula, si deve necessariamente approdare alla conclusione di un successivo contratto definitivo.

L’esperienza dello Studio Legale in materia di contratti preliminari

studio legale diritto d'autore

Lo Studio Legale si occupa storicamente di questo delicatissimo settore del diritto dei contratti, fornendo l’adeguata assistenza giudiziale e stragiudiziale in materia.

Per contattare lo Studio Legale, si possono utilizzare i recapiti visualizzabili alla Pagina Contatti

oppure si può scrivere a     contratti@professionistilegali.it

 

CondividiShare on FacebookShare on Google+Tweet about this on TwitterShare on LinkedIn

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *