Il contratto preliminare I contratti preliminari nella prassi della vendita immobiliare

La normativa sul contratto preliminare

La figura del contratto preliminare è stata introdotta dal codice civile vigente.

Nessun riferimento, infatti, era contenuto nel precedente codice del 1865.

Già all’epoca, però, la figura aveva trovato applicazione nella prassi, soprattutto nelle vendite immobiliari.

La definizione

Mediante il contratto preliminare due o più parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, che prende il nome di contratto definitivo.

Il contratto preliminare ha la funzione di vincolare le parti a concludere un ulteriore e successivo negozio.

Viene così giuridicamente fatto rientrare tra gli atti preparatori vincolanti.

Si ha una scissione fra l’iniziale momento decisionale e il momento in cui si realizza il risultato concreto voluto dalle parti.

Il primo si concretizza in sede di stipula del preliminare.

Invece, il secondo si ha solo con il contratto definitivo.

La contrattazione preliminare ha avuto notevole applicazione nell’ambito della compravendita immobiliare.

Tuttavia, il contratto preliminare può essere utilizzato con riferimento a quasi tutte le figure negoziali.

Le peculiarità dell’oggetto del contratto preliminare

L’oggetto del contratto preliminare è costituito proprio dal vincolo alla conclusione del contratto definitivo.

Non è invece costituito dall’oggetto del futuro contratto.

Nel caso di stipula di un contratto preliminare non è necessario descrivere il bene oggetto del futuro trasferimento in modo puntuale.

Basta indicarlo in modo che sia almeno determinato o determinabile.

La funzione del contratto preliminare

La funzione pratica del contratto preliminare consiste nel raggiungimento di un’intesa fra le parti.

Questa deve riguardare almeno agli elementi essenziali dell’accordo.

Gli ulteriori aspetti del medesimo accordo possono essere precisati al momento della stipula del contratto definitivo.

La validità del contratto preliminare

Affinché il contratto preliminare sia valido, è necessario che sussistano i requisiti di cui all’art. 1325 c.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1351 c.c., il contratto preliminare deve avere la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Questa regola è prevista a pena di nullità.

La trascrivibilità del contratto preliminare

La trascrizione del contratto preliminare non è obbligatoria.

Il legislatore prevede, all’art. 2645-bis c.c., la facoltà di trascrizione nei registri immobiliari.

La trascrizione si effettua presso l’Agenzia del Territorio.

Essa riguardare il contratto preliminare che abbia a oggetto beni immobili.

Si ha, in questi casi, una efficacia prenotativa.

Vi è, infatti, una prenotazione degli effetti propri della trascrizione del successivo contratto definitivo.

Le trascrizioni effettuate contro il promittente venditore fra la trascrizione del contratto preliminare e quella del definitivo non sono opponibili all’acquirente.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare hanno una durata limitata nel tempo.

Cessano – nel senso che vengono considerati come mai prodotti –

se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare

Ulteriori effetti della trascrizione del contratto preliminare sono previsti dagli artt. 2775-bis, 2825-bis, 2668, 4° co., c.c.

Specifici effetti sono poi contemplati dall’art. 72 della legge fallimentare.

L’inadempimento del contratto preliminare

In caso di inadempimento di una parte, l’altra può ricorrere, oltre che ai tradizionali strumenti, all’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

L’art. 2932 c.c. recita:

Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non si escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, del parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione, o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione sia ancora esigibile.

A tal riguardo, in una recente pronuncia della Corte di cassazione (n. 10546/2015) si è statuito che non è necessario, affinché si configuri l’inadempimento contrattuale, che il termine per adempiere sia già scaduto.

Si può – continua la Suprema Corte – ricorrere al rimedio di cui all’art. 2932 c.c.

anche prima della scadenza del termine di adempimento, qualora risulti già conclamata la volontà di non adempiere dell’altra parte.

In sede di applicazione della citata norma, se il corrispettivo non è ancora stato pagato e le parti, ad esempio, hanno convenuto che verrà versato al momento della stipula del definito, il giudice deve condizionare gli effetti del trasferimento al pagamento del prezzo.

Si parla in questo caso di sentenza condizionale.

Figure particolari di contratto preliminare

Si rende opportuno analizzare, per la loro rilevanza nella prassi, alcune particolari forme di contratto preliminare.

Verrà trattata qui la figura del contratto preliminare a effetti anticipati.

Sarà analizzata anche la figura del preliminare del preliminare e quella del preliminare unilaterale.

Il contratto preliminare con effetti anticipati

In caso di contratto preliminare con effetti anticipati, vi è un’anticipazione di alcuni effetti del contratto definitivo.

Infatti, restando sempre nell’ambito dei contratti di compravendita, il promissario acquirente può essere immesso immediatamente nel godimento del bene.

Entra, così, subito in contatto con la res (vi è una immediata consegna della cosa in sede di preliminare).

La necessità di ricorrere a tale figura di contratto preliminare nasce, di solito, da esigenze di natura concreta.

Si pensi ai casi in cui il promissario acquirente voglia effettuare dei lavori di ristrutturazione prima del definitivo.

Oppure si può pensare al caso in cui questi non abbia possibilità di dimorare altrove.

La giurisprudenza ha specificato che la materiale disponibilità del bene da parte del promissario acquirente non può comportare l’usucapione.

Il promissario acquirente dispone del bene a mero titolo detentivo.

Il contratto preliminare del preliminare

Questa fattispecie si configura quando si conclude un accordo in cui le parti si obbligano a stipulare un successivo preliminare.

Si tratta dello schema utilizzato dalle c.d. agenzie immobiliari (rectius, mediatori immobiliari).

Questi sottopongono all’accettazione dell’interessato una proposta irrevocabile di acquisto del bene.

Tale proposta, una volta accettata, rinvia alla stipula di un successivo contratto preliminare.

Inizialmente la giurisprudenza ha considerato il contratto preliminare del preliminare nullo per mancanza di causa.

Vi sarebbe nell’obbligo di obbligarsi una inutile complicazione non sorretta da una funzione economica meritevole di tutela.

Recentemente la Corte di cassazione, a Sezioni Unite, ha modificato la propria posizione.

Ha infatti ritenuto che vada valutata la fattispecie concreta.

Si è sostanzialmente riconosciuta la validità di tale contratto preliminare del preliminare.

Ciò vale in tutte le ipotesi in cui esso produca degli effetti.

In particolare, questo contratto deve differire, nel contenuto, dal successivo contratto.

Il contratto preliminare unilaterale

Nel contratto preliminare unilaterale l’obbligo di contrarre viene assunto solo da una delle parti.

L’altra resta libera di decidere se stipulare o meno il contratto definitivo.

Sono molteplici le caratteristiche che accomunano tale figura alla differente figura del contratto di opzione.

Si ritiene necessario evidenziarne le differenze.

Anche il contratto di opzione vincola solo una delle parti.

Ma quando chi ha il potere di scelta accetta formalmente la proposta, il contratto è concluso.

Col contratto preliminare unilaterale, invece, si ha qualcosa di diverso.

Se l’altra parte acconsente alla stipula, si deve comunque approdare alla conclusione di un successivo contratto definitivo.

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