Tratti essenziali della riforma del condominio
La materia del condominio negli edifici è stata oggetto di una recente legge di riforma. Quest’ultima – rubricata “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” – non ha alterato i basilari caratteri strutturali dell’istituto. Tuttavia, ha comportato incisivi cambiamenti in aderenza ad alcuni arresti giurisprudenziali.
Un avvocato in condominio deve conoscere come la riforma ha inciso nel quadro normativo di riferimento.
L’intervento di riforma ha coinvolto quasi tutti gli aspetti della disciplina condominiale. Le modifiche apportate al codice civile e alle sue disposizioni d’attuazione si sono orientate in più direzioni.
Da un lato si è avuto un ampliamento dei contenuti di alcune disposizioni, volto a garantire una maggior certezza nell’applicazione della legge, escludendo la necessità di rilevanti interventi esegetici.
Alcuni specifici ambiti in cui è intervenuta la riforma
È ciò che è accaduto, in particolare, con riguardo alle norme volte a delineare gli obblighi dell’amministratore del condominio. Essi, individuati con dovizia di dettagli, sono stati carpiti dalla giurisprudenza affermatasi nei periodi più recenti.
Ogni esperto avvocato in condominio è in grado di fornire adeguata assistenza all’amministratore per una corretta gestione condominiale e – come accade in numerosi contesti – ai condòmini nei confronti dell’amministratore.
L’avvenuta specificazione di una lunga serie di prescrizioni che devono essere osservate dall’amministratore ha tolto all’interprete l’onere, prima sussistente, di ricavare tutte le singole regole applicative sulla base degli articoli di legge. Questi ultimi, prima della riforma, erano formulati secondo i tradizionali canoni della generalità e dell’astrattezza, e contemplavano, per altro, locuzioni di ampio significato.
Questi rilievi valgono anche anche con riferimento all’ampliamento della nozione dell’istituto.
La nozione di condominio adesso testualmente comprende (non solo gli edifici che si estendono in altezza, su vari piani, ma) anche gli edifici che si estendono in orizzontale (su un unico piano) e i complessi immobiliari (anch’essi estesi in orizzontale). Si pensi agli agglomerati edilizi con strade, cancelli, giardini e altri beni comuni.
Nelle nuove norme, infatti, non si fa riferimento più a “piani o porzioni di piano” bensì, semplicemente, a “unità immobiliari”, locuzione che comprende tutte le menzionate fattispecie, estese in verticale o in orizzontale.
In conseguenza di tale ampliamento, le norme sul condominio sono divenute applicabili direttamente anche al supercondominio.
Alcune peculiari novità in materia di condominio
Da un altro lato, con la legge n. 220 del 2012 si è voluto convogliare all’interno delle disposizioni del codice civile alcune norme contenute in leggi speciali. A questo intento è seguito quello di uniformare le discipline così inserite nel nostro codice, ma i risultati non sono stati del tutto soddisfacenti.
Ciò ha riguardato, in modo peculiare le norme relative ad alcune innovazioni condominiali.
Inoltre, la riforma ha introdotto delle assolute novità: per alcune di esse non è semplice comprendere come possano armonizzarsi con il contesto normativo in cui si inseriscono (si allude, ad esempio, all’introduzione di una speciale disciplina per le modifiche delle destinazioni d’uso delle cose comuni).
Sono state, tra l’altro, previste speciali regole di convocazione dell’assemblea per alcune specifiche ipotesi.
Altre novità, introdotte con la rifroma, servono invece a garantire il necessario coordinamento tra l’istituto del condominio negli edifici e alcuni recenti interventi legislativi che lo hanno riguardato.
Si fa riferimento, in particolare, alle prescrizioni contenute nella l. 220/12 atte a rendere, finalmente, effettivamente applicabile al condominio la mediazione civile e commerciale contemplata dal d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28.
A tale ultimo proposito, si ricorda che se si vuole attivare un giudizio in materia condominiale (si pensi all’impugnazione di una delibera assembleare) si deve attraversare una fase di mediazione civile e commerciale presso un organismo accreditato dal Ministero della giustizia.
L’assistenza da parte di un avvocato esperto, non solo in giudizio ma anche nella fase della mediazione, è altamente consigliata. Si pensi, ad esempio, al rischio di raggiungimento, in sede di conciliazione, di un accordo assolutamente invalido, quindi inattuabile.
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