Regolamento di condominio e decoro architettonico

La Suprema Corte di cassazione si è occupata in varie occasioni del rapporto tra le prescrizioni del regolamento di condominio e la tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Di particolare rilevanza, per la comprensione dei profili civilistici connessi alla problematica indicata, appare la sentenza n. 1748 del 24 gennaio 2013.

Si tratta di un caso che può considerarsi un modello di fattispecie in materia.

Il caso analizzato dalla Corte di cassazione

Nella specie, il proprietario di un appartamento sito al piano terra sito di un complesso residenziale, costruisce una struttura in cemento sul proprio giardino, in aderenza a una delle facciate condominiali fino al livello del lastrico solare.

Per la costruzione vengono adottate le stesse tecniche adoperate per l’originaria edificazione dell’intero complesso residenziale, sia sotto il profilo ingegneristico connesso alla sicurezza dell’immobile sia sotto il profilo estetico.

La costruzione riproduce infatti strutture analoghe a quelle condominiali e presenta la stessa tipologia di immagine, di materiali, di finiture e di colorazioni rispetto all’intero complesso edilizio.

Il proprietario dell’appartamento sito nell’ultimo piano, assiduo utilizzatore del terrazzo condominiale (ricavato da una parte del lastrico solare), chiede però la demolizione della costruzione (in base all’art. 2933 cod. civ.). Egli adduce l’avvenuta violazione del regolamento di condominio contrattuale, che vieta ogni variazione dell’assetto architettonico ed edilizio urbanistico dell’intero complesso. Il regolamento prescrive che eventuali opere e lavori da eseguirsi nelle singole unità abitative non possono in alcun modo pregiudicare l’assetto generale e la struttura architettonica del comprensorio e di ciascun comparto.

Dal suo canto, il proprietario della costruzione aderente alla facciata condominiale eccepisce che non ritiene sussistente alcuna alterazione del decoro architettonico dell’edificio, stando alla norma dell’art. 1120 cod. civ.

Il regolamento di condominio

Per comprendere bene i termini della problematica, si devono mettere a fuoco gli effetti del regolamento di condominio di natura contrattuale. Si possono così evidenziare le speciali connotazioni di tale regolamento rispetto a quanto previsto dall’art. 1120 cod. civ. in tema di innovazioni condominiali: Queste ultime sono vietate quando alterano il decoro architettonico del fabbricato.

È opportuno richiamare, al riguardo, i termini della distinzione traregolamento condominiale tipico, obbligatorio o facoltativo, e regolamento contrattuale.

L’art. 1138 cod. civ. riguarda il primo: se in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci deve essere formato un regolamento. All’approvazione provvede, a maggioranza, l’assemblea. La disposizione citata detta le regole al riguardo e specifica il contenuto del regolamento.

I contratti condominiali

Il regolamento contrattuale è invece sostanzialmente un contratto. Si tratta di un accordo tra tutti i condòmini. Ciò consente di apportare deroghe alle norme dispositive (derogabili) di legge.

Con la predisposizione di un regolamento contrattuale si intende assicurare una rigida continuità all’osservanza di alcune regole. Si tratta, infatti, di un regolamento che viene trascritto nei registri immobiliari e si applica a tutti i proprietari (presenti e futuri) delle unità immobiliari

Il regolamento di condominio predisposto dall’originario proprietario

Frequentemente è l’originario proprietario dell’intero edificio (spesso, proprio il costruttore) a stabilire le regole di disciplina da seguire nel condominio.

Il regolamento così predisposto viene trascritto e allegato al contratto di compravendita delle singole unità immobiliari.

In virtù della specifica accettazione da parte di ciascun acquirente possono essere contemplate clausole che non sono ammesse in un regolamento tipico.

Possono cioè essere superati i limiti indicati nel penultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. per la salvaguardia dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli.

Spesso in questo modo si creano servitù e queste, grazie alla trascrizione, sono opponibili a tutti i successivi aventi causa.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale generalmente non può essere modificato con delibera adottata a maggioranza. Di norma, infatti, le sue clausole possono essere modificate solo all’unanimità da tutti i condòmini.

Questa regola non vale tuttavia nei casi per i quali la legge, in via inderogabile, attribuisce un determinato potere di decisione alla maggioranza (che può così decidere, non dovendosi avere necessariamente un accordo di tutti).

Per esempio, l’esercizio del potere di revoca dell’amministratore non può mai considerarsi sottratto al potere della relativa maggioranza assembleare prevista dalle norme codicistiche.

Inoltre, per fare un altro esempio, un regolamento contrattuale non può escludere l’esercizio delle azioni giudiziarie che la legge contempla a tutela delle ragioni dei condòmini.

Clausole con nartura regolamentare e clausole con natura contrattuale

Considerato che la caratteristica primaria del regolamento contrattuale riguarda la possibilità di produrre effetti diretti sulle proprietà dei condòmini, si distingue, all’interno di un regolamento, tra clausole aventi natura contrattuale e clausole aventi mera natura regolamentare. Le seconde, secondo la giurisprudenza maggioritaria, possono in ogni caso essere modificate con la maggioranza assembleare prevista dalla legge.

Vengono considerate clausole con natura contrattuale quelle che limitano i diritti di proprietà dei condòmini alterando il godimento che spetterebbe di norma sulle parti comuni o sull’immobile in proprietà individuale.

Sono invece considerate regolamentari le clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei beni e dei servizi comuni.

Quando si predispone un regolamento contrattuale si devono osservare gli oneri di forma previsti dalla legge.

Ad esempio, le clausole che limitano i diritti di proprietà devono rispettare le regole formali di cui all’art. 1350 cod. civ. Con l’atto scritto, accettato da tutti, si possono anche attribuire ad alcuni determinati condòmini diritti maggiori di quelli degli altri.

I requisiti di forma del regolamento di condominio

La forma scritta per le modifiche ai diritti proprietari vale ad substantiam, cioè a pena di nullità.

Le norme sulla forma devono essere rispettate anche per le eventuali modificazioni del regolamento contrattuale. Si deve quindi escludere che possa operare una modifica mediante comportamenti concludenti da parte dei condòmini.

Rileviamo qui che nel c.d. condominio minimo, formato da due soli condòmini, l’unico regolamento possibile è ovviamente quello adottato all’unanimità, quindi contrattuale.

Per analizzare il caso sopra tracciato, si deve delineare il rapporto che sussiste tra le regole in materia di regolamento di condominio e quelle che presiedono alla tutela del decoro architettonico dell’edificio.

Regolamento di condominio e innovazioni condominiali

La norma da cui deve prendere avvio quest’analisi è quella contenuta nell’art. 1120 cod. civ., che disciplina l’approvazione delle c.d. innovazioni, cioè delle opere che alterano l’originaria struttura edilizia o modificano la destinazione di un bene condominiale.

Sono vietate, stando al testo della disposizione, le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il decoro architettonico

A noi qui interessa enucleare la nozione di decoro architettonico.

Essa fa riferimento, secondo l’interpretazione maggioritaria, all’estetica che risulta dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata e armonica fisionomia (a prescindere dal pregio artistico dell’edificio).

Ogni opera in grado di alterare anche uno solo degli elementi riguardanti la simmetria, l’estetica o l’architettura generale, è allora contraria alla citata norma di legge.

La nozione esposta è diversa da quella di “aspetto architettonico”, alla quale fa riferimento invece l’art. 1127, 3° co., cod. civ.

Mentre l’esigenza di rispetto del decoro architettonico è generalmente soddisfatta quando sono osservate le regole estetiche e d’arte, queste non rilevano invece in relazione al mero aspetto dell’edificio.

Si fa rientrare nel concetto di decoro architettonico anche ciò che concerne il rispetto dei canoni di sicurezza nelle costruzioni.

È di immediata percezione, infatti, che il decoro non potrebbe risultare tutelato se si prescinde dalle regole di sicurezza.

Di norma, per altro, il decoro è connesso all’applicazione delle regole di architettura edile. Ne deriva la necessaria osservanza delle prescrizioni tecniche di sicurezza immobiliare.

Si noti che anche un intervento su una parte dell’immobile condominiale suscettibile di autonoma considerazione ai fini architettonici può alterare il decoro complessivo del fabbricato.

L’art. 1138 cod. civ.

L’art. 1138 cod. civ. indica che il regolamento di condominio deve occuparsi della tutela del decoro dell’edificio.

Secondo una tesi, il decoro da considerare nel regolamento condominiale riguarderebbe l’edificio nella sua individualità, senza alcun riferimento all’ambiente in cui si trova.

Risponde maggiormente alle esigenze di tutela del paesaggio la tesi opposta, per la quale il decoro è salvaguardato quando l’edificio si inserisce armonicamente nel contesto ambientale.

La necessità di salvaguardare il decoro dell’edificio si può valutare in relazione all’utilità connessa all’innovazione. L’alterazione del decoro eventualmente collegata all’innovazione incide certamente sulla legittimità dell’approvazione in assemblea, ma se ne può prescindere quando l’utilità dell’opera è prevalente.

Le clausola del regolamento di condominio in tema di innovazioni devono anche salvaguardare l’incolumità di chi si trova nell’immobile o nelle immediate vicinanze.

Le tipologie di limiti qui indicate non hanno un mero rilievo interno. Esse assumono valore esterno, in quanto non riguardano solo la protezione degli interessi dei condòmini ma anche la tutela di coloro che entrano in rapporto con l’immobile, sia sotto il profilo della sicurezza che sotto il profilo estetico, cioè dell’armonia con il contesto ambientale di riferimento.

Il rigore da osservare nella tutela del decoro architettonico

La delineata nozione di decoro architettonico dell’edificio non può mai subire deroghe in senso restrittivo da parte dei condòmini nella redazione del regolamento di condominio.

Si può invece prevedere, con apposite clausole, un ampliamento del rigore da osservare nella tutela del decoro.

Ma ciò non può avvenire con un regolamento tipico, cioè approvato a maggioranza, in quanto non può essere dato al potere della maggioranza sulla minoranza (e sugli assenti) un ambito di applicazione maggiore di quello previsto dalla legge.

Questo si può fare con un regolamento contrattuale.

Al riguardo, notiamo che nel caso specifico, sopra assunto a modello d’analisi, vengono in evidenza dei limiti che configurano una maggiore severità nell’attuazione di eventuali modifiche alla struttura dell’edificio.

Ne consegue una tutela del decoro molto rigorosa ai sensi del regolamento condominiale contrattuale, tanto che risulta necessario il consenso di tutti i condòmini per qualsiasi tipo di alterazione delle forme del complesso edilizio.

Cassazione 24 gennaio 2013 n. 1748

La Suprema Corte, con la sentenza del 24 gennaio 2013, n. 1748, ha ribadito che

Le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà; ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva

Nel caso specifico che abbiamo esaminato, le norme del regolamento di condominio dirette a vietare le variazioni dell’assetto urbanistico devono considerarsi di carattere contrattuale e opponibili al proprietario dell’appartamento sul cui giardino è stata innalzata la costruzione.

Ogni altro condomino può allora richiedere che questa venga distrutta, a spese del titolare della costruzione stessa.

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